Possivelmente animado pela opção de subir as taxas de juro, o Banco Central Europeu (BCE) acredita que "a expansão do mercado imobiliário dos últimos anos poderá estar a chegar ao fim". De facto, convicto de que os financiadores de crédito estão hoje "mais cautelosos" e as famílias menos inclinadas a recorrer à banca, em virtude do "aumento brusco" dos juros, o BCE vê "sinais de viragem" no setor.

Não sendo de excluir sequer a hipótese de rebentamento de uma bolha imobiliária, o futuro dir-nos-á se assim é ou se esta previsão do BCE traduz sobretudo, mais do que dados consistentes, um pensamento esperançoso, motivado pela vontade de a instituição dirigida por Christine Lagarde ver validada a política que adotou para travar a inflação, cuja eficácia tem sido amplamente discutida, por exemplo, no Ladrões de Bicicletas (ver aqui, aqui, aqui, aqui ou aqui).

A dúvida que subsiste, neste prognóstico, é de facto a de saber se o BCE está a considerar todas as dinâmicas atualmente relevantes do setor imobiliário, incluindo as que se associam ao investimento especulativo, nacional e internacional, que encara a habitação como um ativo financeiro e não com base na sua função residencial. Ou seja, lógicas que obrigam a pensar a oferta e a procura muito para lá das necessidades habitacionais das famílias e da avaliação de risco, pelos bancos, na concessão de crédito para aquisição ou construção.

De facto, como se demonstrou aqui, o aumento vertiginoso dos preços da habitação nos últimos anos, que afeta a generalidade dos países europeus, dificilmente se pode explicar por um acréscimo da procura (famílias) face à oferta (alojamentos). Assumindo 2015 como referência (2015=100), o número de famílias na UE27 passa a rondar, em 2020, os 102,5%, tendo os alojamentos superado esse valor e ascendido a 104,1%. Ou seja, os preços da habitação disparam entre 2015 e 2020 (126,9%) num contexto em que tanto a oferta como a procura quase não se alteram.

 

Europa: Evolução dos Preços da Habitação e do número de Alojamentos e Famílias (2012-2020)

 

Significa isto que a expectativa do BCE quanto a um "arrefecimento" do mercado imobiliário, a ponto de o mesmo se traduzir numa "viragem" relativamente à expansão registada nos últimos anos, estará muito dependente da saúde financeira de segmentos da procura que olham para as casas como ativos de investimento. E se tivermos em conta que a crise que estamos a atravessar não tem os mesmos impactos em todas as famílias e em todas as empresas, há razões para encarar com ceticismo o recente prognóstico do Banco Central Europeu.

Aliás, não deve deixar de assinalar-se, neste contexto, a responsabilidade do próprio BCE na criação do enquadramento político e macroeconómico que conduziu à atual crise. De facto, desde a limitação da intervenção dos Estados no setor da habitação, tanto pela via da promoção direta como da regulação, até à defesa da ideia de que estes devem, isso sim, assegurar e incentivar o funcionamento do mercado, passando pelo papel ativo que assumiu nos processos de financeirização, o Banco Central Europeu é hoje indissociável do ponto a que se chegou, marcado pela prevalência de lógicas especulativas na habitação.